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鐘偉:房地產不必過度悲觀新房仍舊占市場主導地位

2019/12/19 0:00:23發布5次查看發布人:
本報見習記者郭冀川
回顧2019年的中國房地產市場,主基調依然是“穩”,穩地價、穩房價、穩預期仍是主要內容。在“房住不炒”、“因城施策”、“住有所居”等調控和市場形勢下,中國房地產行業進入平穩健康發展的新周期,出現了融合和分化的趨勢。
一方面房地產與實體經濟的融合越來越緊密,房地產行業、企業、業務正在加快融合,體現為不同城市不同市場,互相滲透互相補充。另一方面,在5g、大數據、ai系統、智能化等新技術的影響下,跨界融合也愈演愈烈,尤其是房地產和科技創新的滲透和融合。
“很多人擔心隨著經濟下行導致房地產行業發展速度進一步放緩,我認為這個行業即便不是一個旭日上升的階段,也是一個壯年期。我們第一不用擔心經濟繼續下行,第二房地產市場有相當大的韌性。”在13日-14日舉行的中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會上,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出,經過幾年的行業調整,房地產市場已經進入新的時期,甚至是拐點將到,只是行業的利潤回報依然會有所下降。
鐘偉認為,房地產市場并不需要過度悲觀,從銷售的面積來講,2019年房地產市場銷售面積略有增長,而從銷售權益比看,全國百強房地產企業大概占據房地產市場銷售金額的68%-69%,銷售權益比在78%-79%,這一數據比2018年略有下降,整個行業已經處于底部區域,沒有繼續下探的趨勢。
“在2019年下半年,很多市場悲觀結論來自二手房市場的迅速結冰,因為這意味著購房者對市場的預期并不好。而從住宅情況來看,新房每年銷售大約1200萬元-1300萬元/套,二手房是400萬元/套,所以中國住宅市場75%以上比例是新房,新房占據主導的情況不會改變,這仍然是一個增量市場,不是一個存量市場。”鐘偉說。
由于房住不炒等房地產調控政策的出臺,使得行業的高位平臺期提前到來,鐘偉表示這并不是壞事,會讓房企從過去靠市場吃飯,逐漸變為靠本事吃飯,如果市場依然是高歌猛進的階段,很多房企業并不需要內功,只要膽子大、敢加杠桿就能生存,這對于行業并不是好事。
目前中國房地產企業注冊家數有9.7萬家,但鐘偉表示其中真正有項目的只占10%左右,他說:“隨著行業的整合,尤其是高位平臺期導致利潤回報率下降,未來真正有項目的企業在8千家以下,前十大房企的市場占有率超過50%都有可能,行業的分化會特別厲害。”
隨著“因城施策”逐步貫徹實施,各城市市場以及房企之間的分化愈加顯著。一方面,百強房企市場集中度繼續提升,2018年千億元房企數量達到30家,創歷史新高,中小房企則因地域限制,業績出現較大分化。另一方面,房地產市場的結構性分化正進一步凸顯,有關的政策微調成為常態,一、二線與三、四線城市購房需求差距不斷拉大。
正如全聯房地產商會創會會長聶梅生所言,“2019年房地產行業已接近臨界點,將會翻篇。”
全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱表示,隨著中國房地產改革的深入和存量時代的來臨,房地產市場進入新的周期,如何面對“新周期”,適應“新邏輯”,在戰略、業態、產品、模式等方面突破創新,如何將大數據、ai系統、智能化等創新科技與房地產進行融合,為房地產賦能,實現房地產的轉型升級,將是行業面臨的核心命題。
劉凱認為,2019年房產市場將進入一個新的時代,并呈現出五大新邏輯:一個是品質時代,用戶對產品品質和性價比的要求進一步提高;二是精細化時代,市場競爭的需要,使行業進入從規劃、設計、開發、運營、管理全周期的精細化時代;三是持有時代,一線城市土地稀缺性,限購政策,倒逼行業選擇租賃運營;四是科技化時代,5g、大數據、ai、智能化等新技術的應用,推動行業進入科技時代;五是創新時代,新零售、新辦公、新物種、新場景的出現和發展,帶動行業進入創新的時代。”
(編輯才山丹)

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